Architect inschakelen voor je woning

Wanneer heb je een architect nodig?

Voor elke bouw of verbouwing waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, moet je een beroep doen op een architect. Er zijn wettelijke uitzonderingen. Heb je geen vergunning of melding nodig, dan is een architect ook niet verplicht.

Typische projecten met een architect zijn:

• een nieuwe woning bouwen;
• een woning uitbreiden met een aanbouw;
• een totaalrenovatie met werken aan de structuur;
• een dragende muur uitbreken;
• een bouwovertreding regulariseren.

Sinds 1 maart 2026 zijn binnenverbouwingen in Vlaanderen vrijgesteld van een omgevingsvergunning. Gaan ze gepaard met stabiliteitswerken, dan geldt die vrijstelling sinds 5 september 2026 alleen als je een architect aanstelt voor ontwerp en controle. Een architect blijft dus nodig zodra de draagstructuur wordt aangepast.

Een kleine constructie is wel vrijgesteld van een architect. Denk aan een veranda, serre, tuinhuis of carport tot 40 m², met een kroonlijst tot 3 meter en een nok tot 4,5 meter. Dat geldt alleen als de stabiliteit van het gebouw niet verandert. Een vergunning kan dan wel nodig zijn.

Heb je zelf een diploma architect of ingenieur, of relevante ervaring? Dan kan je bij de gouverneur een afwijking vragen om je eigen woning zonder architect te bouwen. De gouverneur van de plaats van de werken beslist.

Wat doet een architect?

• Hij brengt je wensen, je budget en de mogelijkheden van het perceel in kaart.
• Hij ontwerpt de plannen, van schets tot definitief ontwerp.
• Hij vraagt de omgevingsvergunning aan bij de gemeente.
• Hij maakt het bestek en de meetstaat, zodat aannemers hetzelfde prijzen.
• Hij houdt toezicht op de werf en bewaakt de termijnen.
• Hij adviseert je bij de oplevering.

Je kan de opdracht ruimer of kleiner maken. Sommige bouwheren vragen alleen de vergunningsaanvraag, anderen de volledige begeleiding tot de sleutel.

Wat staat er in het contract?

Een architect legt je een schriftelijk contract voor. Controleer of daarin staat:

• de gegevens van bouwheer en architect, en de plaats van de werken;
• de precieze opdracht;
• het budget en wat er gebeurt bij een overschrijding;
• de aansprakelijkheden en de verzekeringen van de architect;
• het ereloon en de betaalschijven;
• jouw plichten als bouwheer;
• de afspraken over de oplevering.

Ons advies: leg het budget voor de werken vast in het contract en spreek af wat er gebeurt als de raming hoger uitkomt. Zo voorkom je dat een mooi ontwerp onbetaalbaar blijkt.

Wat bepaalt het ereloon?

De wet legt geen barema's of grenzen op. Je spreekt het ereloon vooraf vrij af. De architect kan rekenen met:

• een percentage van de werkelijke bouwkosten;
• een bedrag per te bouwen vierkante meter;
• een vast bedrag;
• een uurvergoeding;
• een combinatie daarvan.

De hoogte hangt af van de breedte van de opdracht, de complexiteit van het project en de ervaring van de architect. Op de website van de Orde van Architecten kan je een raming maken van het aantal werkuren. Op het studiewerk van een architect betaal je 21% btw. Je betaalt meestal in schijven, volgens de voortgang van het project.

Verzekering en aansprakelijkheid

Vanaf de definitieve oplevering is de architect tien jaar aansprakelijk voor zware gebreken. Zijn aansprakelijkheid gaat over het ontwerp en het toezicht. De aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering. Bij woningen waarvoor een architect verplicht is, moeten architect en aannemer die tienjarige aansprakelijkheid verzekeren. Vraag vóór de start een attest van die verzekering.

Een geschil kan je voorleggen aan de Verzoeningscommissie Bouw. Bij een geschil over het ereloon kan je samen met de architect ook de Orde van Architecten inschakelen.

Sleutel op de deur of aankoop op plan

Koop je een woning sleutel op de deur? Dan kiest de promotor meestal de architect. Die kan moeilijk jouw belangen verdedigen. Je kan via een aparte overeenkomst zelf een onafhankelijke architect inschakelen, bijvoorbeeld voor de opleveringen.

Waar let je op bij de keuze?

• Bekijk realisaties en vraag referenties bij vroegere bouwheren.
• Kies een architect met ervaring in jouw soort project.
• Vraag hoe vaak hij op de werf komt.
• Vraag wat er precies in het ereloon zit, en wat extra kost.
• Vraag of hij ook de EPB-verslaggeving kan doen.